Покупка квартиры – крайне тяжелый и хлопотный процесс, требующий пристального внимания ко всем мелочам, особенно юридическим. Нередко при приобретении жилья на вторичном рынке недвижимости возникает важный момент – долги предыдущего владельца недвижимости за жилищно-коммунальные услуги. С одной стороны это может показаться мелочью. Но все зависит от того, какова сумма этих долгов. Нередко бывает так, что она оказывается весьма неприятным сюрпризом для нового владельца. Долги могут достигать сотен тысяч рублей.
Не доверяй и проверяй
Итак, для того, чтобы не огорчить себе радость приобретения квартиры, лучше до подписания акта приема-передачи жилья проверить состояние счетов по ЖКХ. По понятным соображениям не стоит довольствоваться информацией, предоставленной владельцем, а лучше проверить все самостоятельно. Вам могут сказать, что долгов нет, или назвать сумму меньшую, чем в действительности. Конечно, при заключении сделки требуется наличие множества документов, в том числе из управляющей компании. И если на недвижимости висят долги, эти бумаги собственнику там не выдадут. Но даже если такие документы из УК есть, никто не может достоверно сказать, каким образом они были там добыты. Может быть, за взятку.
Причем, ни в коем случае не надо думать, что «порядочный» человек не станет вас вводить в заблуждение. У вас с ним разные интересы – вам нужно купить квартиру без проблем, а ему надо продать ее как можно выгоднее. Конечно, чаще всего долги по ЖКХ обнаруживаются у неблагополучных владельцев – алкоголиков, безработных, малоимущих. Если квартира в неаккуратном состоянии, а ее владельцы не внушают доверия, то это самое прямое указание на то, что с высокой долей вероятности на квартире висят долги. Но если продавец выглядит «прилично», если он явно не испытывает проблем с деньгами, это отнюдь не повод безоговорочно считать, что все долги по ЖКУ им погашены. Дело в том, что зачастую квартиры могут продавать инвесторы, которые и не живут в них и, естественно, «забывают» оплачивать счета.
Кроме того, долги на квартире могу возникать в том случае, если собственников несколько. Как правило, никто из них не хочет нести на себе бремя уплаты счетов, в результате может накопиться долг. Не забывайте, что недавно власти Москвы озвучили весьма интересную цифру – до четверти всех злостных неплательщиков владеют двумя и более квартирами. Одним словом, никому нельзя верить на слово в вопросе оплаты ЖКХ. Необходимо все проверить самостоятельно.
Для этого следует лично обратиться в компании, которые оказывают коммунальные и другие услуги. Можно попросить их выдать справку или назвать сумму по телефону. Управляющие компании заинтересованы в том, чтобы долги по ЖКХ погашались, так что проблем с получением этой информации, как правило, нет. Тогда вы будете знать с определенностью, висят ли на квартире долги, и если да, то в каком размере. Дальше вы можете потребовать от собственника оплатить их или прописать в договоре, что вы на себя принимаете обязанность их погашения. Такая возможность предусмотрена в Гражданском кодексе РФ, положениях ст.391. Ваше дело, учитывать ли долги по ЖКХ в стоимости квартиры при сделке или нет. Правда, в принципе, официально управляющая компания не обязана давать информацию по долгам человеку, только собирающемуся приобрести квартиру. Тогда придется идти туда с собственником и проследить за тем, чтобы ему дали подлинную информацию о том, не висит ли на квартире долг.
Новый собственник ответственности не несет
Если же все-таки вы купили квартиру с долгами, то даже в этом случае закон полностью защищает ваши права. Но нервотрепки может прибавиться. Основной правовой документ, которым определяется ответственность собственника за оплату счетов по ЖКХ – это ст. 153, часть 2, п.5 Жилищного кодекса. Там сказано, что обязанности по внесению квартплаты и коммунальных платежей возникают у собственника «с момента возникновения права собственности на жилое помещение». Это означает, что новый собственник не обязан оплачивать долги предыдущего владельца. Но зачастую управляющие организации начинают требовать погашение долгов уже с нового хозяина квадратных метров. Налицо опять конфликт интересов. В ваших интересах спокойно владеть новой квартирой, оплачивая только свои счета, в интересах управляющей организации – стрясти с квартиры долги любым способом. Требовать уплаты долгов они могут в течение трех лет, пока не истечет срок давности. Кстати, согласно п.3 ст. 158 Жилищного кодекса оплата долгов по капитальному ремонту возлагается на нового собственника. Так что если вам принципиален этот момент, то следует его иметь в виду – каковы бы ни были долги предыдущего владельца по капитальному ремонту, оплачивать их придется вам.
Для того чтобы все-таки избежать нервотрепки с управляющей организацией, можно позаботиться о решении проблемы заранее. При покупке квартиры вы можете договориться с продавцом о подписании договора купли-продажи с таким условием, при котором тот вступает в силу при регистрации сделки. В промежуток между регистрацией договора купли-продажи и выдачей свидетельства о праве собственности до момента приема жилья покупателю нужно зайти в управляющую компанию и заключить договор на открытие лицевого счета. Таким образом, долги старого собственника останутся на предыдущем счете. Естественно, необходимо все текущие показания счетчиков продавцу и покупателю зафиксировать в акте приема-передачи квартиры. Тогда обязанность оплатить счета по показателям счетчиков ложится на предыдущего владельца. Управляющая компания должна будет заключить новые договоры с поставщиками электроэнергии и газа.
То же самое правомерно и в случае с услуг стационарной телефонной связи (утв. Постановлением Правительства РФ, № 310 от 18.05.2005, п. 126). В документе сказано, что если абонент теряет право владения телефонизированным помещением, договор с ним прекращается. Новый владелец имеет право заключить новый договор в течение двух месяцев после перехода недвижимости в его собственность без каких-либо условий.
Если УК не отстает
Если вы все равно получаете платежки по старым долгам, то вы имеете полное право потребовать прекращения выставления платежей. Нужно составить письменное заявление с заверенными копиями документов купли-продажи и государственной регистрации прав на имущество. Можно вложить в пакет документов показания счетчиков, зафиксированных на момент вступления в права собственности. Если же притязания УК не прекращаются, ничего не останется, как обратиться в прокуратуру.
Подписывайтесь на наш канал в Telegram
